Ипотечные игры: часть 1

28.05.12 09:47

Спрос на ипотеку, как современный вид кредита на квартиру, набирает обороты. Что мешает взять ипотеку гражданам, не имеющим жилья? Как банк отсеивает претендентов на кредит? Разбираем проблемы и трудности, с которыми сталкивается современный человек в схватке с ипотекой, и варианты их решения.

Что за зверь

В строгом смысле слова ипотека – это кредит, выдаваемый под залог недвижимости
В строгом смысле слова ипотека – это кредит, выдаваемый под залог недвижимости. Если обязательства не выполняются должником, кредитор имеет право забрать его имущество себе. История возникновения этого слова говорит о том же. В VI веке до нашей эры на земле, отданной в залог, стали ставить специальный столб, на котором писали имя заемщика и кредитора, срок уплаты долга. Этот столб и назывался «ипотекой» (в переводе с древнегреческого - подставка). С участка, где он стоял, нельзя было ничего вывозить. Со временем ипотекой стали называть кредит, взятый под залог любой недвижимости.

Современный заемщик, обращаясь в банк, получает от консультантов предложения, как по ипотечным, так и по обычным кредитам. И вот здесь проходит тонкая грань. Ипотека – это всегда залог недвижимости. Уже находящейся в собственности или той, которую вы приобретаете благодаря кредиту и с которой будете вынуждены расстаться, если что-то пойдет не так.

Главное - хорошо начать 

Согласно соцопросам, 67% россиян не могут себе позволить взять ипотеку, у многих даже нет достаточной суммы для первоначального взноса. Он составляет от 0 до 90% стоимости недвижимости, то есть теоретически можно взять кредит без взноса. Однако внесение первоначальных средств банки расценивают как показатель благонадежности кредитуемого, а отсутствие денег – как показатель низкой организованности финансовых дел. 

Чтобы убедиться в собственной возможности грамотно планировать бюджет, попробуйте в течение одного-двух лет откладывать сумму, примерно равную выплатам по ипотеке
Чтобы убедиться в собственной возможности грамотно планировать бюджет, попробуйте в течение одного-двух лет откладывать сумму, примерно равную выплатам по ипотеке. Для накопления взноса можно использовать счет в банке, где предполагаете брать кредит. Если все пройдет хорошо – вы накопите на первоначальный взнос, сформируете хорошую предкредитную историю, к тому же лучше ознакомитесь с банковскими предложениями и программами социальной ипотеки.

В своем исконном значении ипотека – это залог недвижимости для получения денежных средств. Можно воспользоваться этим вариантом. Но имейте в виду, что жилье, отдаваемое под залог, оценивается профессиональным оценщиком банка, и стоимость недвижимости будет ниже рыночной. 

Для оплаты первоначального взноса можно рассмотреть вариант потребительского кредита. Ставки по нему выше, но погасить его можно гораздо быстрее, чем ипотечный, в течение 2-3 лет. Тем более что ипотеку будет оформить легче, проценты и срок кредита также сократятся. Предварительно рассчитайте свой доход так, чтобы суммы двух кредитов хватило на покупку жилья, а их обслуживание не отяготило семейный бюджет чрезмерно.

На этот случай придумано страхование ответственности заемщика. Средние тарифы по страхованию ответственности находятся в пределах 2-3% страховой суммы. Данная программа работает в 74 регионах России. В прошлом году максимум застрахованных ипотечных кредитов выдал Приволжский и Сибирский Федеральные округа. Надо отметить, что программа защищает в основном риски банка. В случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в его пользу, а за страхование своих рисков заемщику придется платить отдельно.

То есть по вашему желанию можно застраховать право собственности на приобретаемое жилье. Эксперты проверяют квартиру на предмет юридической чистоты и в случае возникновения споров обеспечивают сопровождение в суде и возврат вложенных средств. За такую дополнительную страховку придется выложить 0,5-1,5% от стоимости ипотечной недвижимости.

Денег много не бывает

Банки лояльнее относятся к гражданам, которые обстоятельно готовятся к кредитуВот и банк может посчитать, что уровень дохода недостаточен, и отказать в ипотеке, даже если кредит будет обеспечен заложенной недвижимостью. В данном случае хорошим подспорьем станут накопления, которые можно использовать как первоначальный взнос. Банки лояльнее относятся к гражданам, которые обстоятельно готовятся к кредиту. Если у вас есть несколько задекларированных источников доходов – несите справку о них. Чем больше сум-ма дохода, тем большую ипотеку можно взять.

Отказа можно избежать, заручившись согласием поручиться за вас финансово обеспеченного родственника или друга. Однако будьте внимательны. В случае некредитоспособности заемщика банк будет требовать возврата долга с поручителя, что сулит множество неприятных моментов или испорченные отношения. Я не призываю отказываться выступить поручителем в случае необходимости. Просто эта роль должна быть финансово оправданной, чтобы в случае проблем у заемщика не ввергнуть в финансовую катастрофу поручителя и его семью.

Перед тем, как поручиться за кого-либо, сделайте несколько нехитрых вещей. Загляните в паспорт «просителя» и проверьте его регистрацию. Настороженно относитесь к прописке в другом регионе, так как при возникновении трудностей заемщик может просто «смыться», оставив вас наедине с долгом. Узнайте у «просителя» всю информацию об ипотеке: сумма, срок, процентная ставка по кредиту. Посчитайте, реально ли будет выплатить данную сумму в «пожарном» случае. Также помните, что при непогашенной вовремя ипотеке формируется отрицательная кредитная история. Одновременно с должником в «черный» список может попасть и поручитель, что усложнит получение кредита в будущем. 

«Серая» зарплата – одна из частых причин отказа в ипотеке. Соцопросы показывают, что примерно 9% россиян не могут подтвердить свои доходы, которые в реальности (но не на бумаге) удовлетворяют условиям банка. Некоторые банки по своему усмотрению могут использовать косвенный метод оценки кредитоспособности. Попросят собрать информацию об успешно погашенных ранее кредитах и приобретенной недвижимости, если таковая имеется. Или дополнить справку о доходах 2-НДФЛ, в которой указывается «белая» зарплата претендента на заем, справкой в свободной форме. В нее можно внести реальный доход физического лица, но заверить документ у работодателя все равно придется.

Важно понимать, что риски, которые берет на себя банк, предоставляя ипотеку по «серой» зарплате, скорее всего, аукнутся заемщику более высокой процентной ставкой и длинным сроком кредита.

Искусство выбора

Правильно выбирайте процентную ставку. Фиксированные ставки по ипотеке самые распространенные. Они не меняются в течение всего срока кредита. Есть еще плавающие ставки, они зависят от процентной ставки межбанковского рынка. И хотя выглядят более привлекательно, предугадать их колебание на длительный срок очень трудно.

В Саратове и Саратовской области процентная ставка находятся в диапазоне от 6 до 17,75% годовых по рублевым кредитам и от 6 до 15% годовых по валютным кредитам
В Саратове и Саратовской области процентная ставка находятся в диапазоне от 6 до 17,75% годовых по рублевым кредитам и от 6 до 15% годовых по валютным кредитам. Слишком высокие ипотечные ставки отпугивают 39% желающих. Однако снижение ставок, вопреки ожиданиям, не сделает ипотеку доступной. Падение процентных ставок на жилье повлечет за собой рост спроса на недвижимость, что будет толкать вверх цены на российское жилье.

Неверно думать, что главный критерий оценки привлекательности ипотеки – низкий процент по кредиту. Разница между «выгодным» и «невыгодным» именно для вас вариантом, как правило, составляет 0,5–1%. Если «посчастливилось» найти ипотеку с низким процентом, не поленитесь рассчитать реальные выплаты. Банк компенсирует «упущенную выгоду» за счет одноразовых сборов (плата за рассмотрение кредитной заявки, оценка стоимости жилья, проверка объекта ипотеки, открытие ссудного счета, банковский сбор за выдачу кредита, нотариальное заверение договора ипотеки, сбор за обналичивание кредитных средств, аренду банковской ячейки), а также сборов в течение всего срока кредитования (ежегодное страхование приобретенного жилья, оплата банковских переводов). Все это ложится на ваши плечи расходами по оформлению и обслуживанию ипотеки. Сверх ожидаемого банк может «вытянуть» от 1,5 до 8% суммы ипотечного кредита. 

Важно отметить, что банки предлагают заемщику неодинаковые условия. В одних учреждениях не очень строго относятся к источникам и размерам дохода и учитывают «серую» зарплату. В других банках довольно либеральные условия по ставкам и размеру первоначального взноса (банки с государственным участием). Перед ними стоит политическая установка на рост доли ипотеки, им легко привлечь дешевые деньги для выдачи кредитов на длительный срок.

В общем, перед тем, как взять кредит, нужно оценить величину предстоящих расходов. Итоговая сумма повлияет на конечный выбор ипотечной программы и источников финансирования. Бывалые заемщики советуют всегда иметь в запасе 2-3 тысячи долларов. Не рассчитывайте все впритык, обязательно оставьте страховой резерв. 

Если хотите, чтобы сделка прошла без накладок, обмана и лишней суеты, можно довериться риелтору. Цена вопроса в Саратове примерно 2,5% от стоимости квартиры. Пользоваться ли этими услугами или проходить все этапы ипотечного кредитования самостоятельно, решать вам.

Опрометчивое решение

Неуверенность в стабильном доходе и неспособность планировать свои доходы на долгосрочную перспективу мешает 29% россиян включиться в ипотечную гонку. Однако это счастливцы по сравнению с теми, кто, ввязавшись в ипотеку, обнаруживает, что запланированный доход не соответствует фактическому.

Строгая статистика показывает, что грамотно разработанные и воплощенные в жизнь меры поддержки помогают восстановиться 90% заемщиков, столкнувшихся с проблемами по выплате кредита
Строгая статистика показывает, что грамотно разработанные и воплощенные в жизнь меры поддержки помогают восстановиться 90% заемщиков, столкнувшихся с проблемами по выплате кредита. Но половина при возникновении проблем выбирает «стратегию страуса», в то время как по условиям предоставления кредита клиенты обязаны оповещать банк обо всех значительных изменениях в их жизни: утере или восстановлении документов, смене места работы или проживания, изменении состава семьи и в первую очередь о снижении дохода заемщика или созаемщиков по любой причине – из-за потери работы, уменьшения зарплаты вследствие проводимых работодателем «антикризисных» мероприятий, длительной болезни.

Правда, имеют право на жизнь рассуждения из разряда - «зачем раньше времени говорить банку о трудностях и портить впечатление, если через пару месяцев все наладится?». Ведь если вы действительно уверены в собственной конкурентоспособности на рынке труда и некоторое время вас есть кому поддержать (чтобы не допустить просрочек кредита), то банк волновать действительно не стоит. Потому что такое развитие событий наверняка вызовет сомнения в вашей кредитоспособности. 

В критической ситуации правильнее всего известить кредитора о трудностях, обратившись в банк с письменным заявлением. Описать подробно ситуацию, причины ее возникновения, и приложить документы, подтверждающие изменение своего финансового состояния (справка об увольнении, справка о новом размере месячного дохода). В заявлении нелишним будет описать реалистичные предложения по возвращению долга. Если информация подана своевременно, до формирования просрочки, вы указали достоверные и объективные сведения, дополнив их перспективными предложениями, банк часто идет навстречу.

Формирование просроченной задолженности негативно сказывается еще и потому, что ежедневно начисляются пени в размере 0,1-0,2% от оставшейся суммы долга. Поэтому даже в случае личного финансового кризиса нужно вносить ежемесячные платежи своевременно, пока вы не получите ответ от банка о реструктуризации долга. 
Ориентируйтесь на золотое правило - на выплату кредита не должно уходить  больше 30% ежемесячного дохода семьи или человека
Важно сказать, что в поиске выхода из затруднений заемщик заинтересован гораздо больше банка. Последний может проявить недобросовестность, затягивая решение. А через год-два, накрутив пени и штрафы, подать на вас в суд. Конечно, такая практика считается дурным тоном, и уважающая себя организация скорее постарается найти решение вместе, чем «кинет» вас. 

Одним из вариантов совместного решения проблемы может стать увеличение срока кредита (если это позволяет возраст клиента, кредит лучше погасить до выхода на пенсию) или временное уменьшение размера платежа (когда погашаются только проценты). «Каникулы» подходят не всем заемщикам, ведь в первые годы обычно выплачиваются проценты за пользование ипотекой, а не основной долг. Такое решение проблемы становится выгодным по истечении хотя бы трех лет после оформления кредита. Иначе ежемесячный платеж может стать еще выше, чем был на этапе заключения кредитного договора. Некоторые эксперты считают, что «каникулы» хороши в единственном случае – как тайм-аут для спокойной продажи квартиры из-под залога. Тем более что банк может в пересмотре условий договора отказать. Ведь в действующем законодательстве не предусмотрено безусловное право заемщика на реструктуризацию кредита. 

Еще один вариант решения проблемы финансовых затруднений - это рефинансирование ипотеки в другом банке на более подходящих условиях. Правда, поиск таких условий может непомерно растянуться во времени.

Не всегда люди осознают, чем грозит ипотека в реальности, поэтому даже после грандиозных подсчетов ориентируйтесь на золотое правило - на выплату кредита не должно уходить  больше 30% ежемесячного дохода семьи или человека. В случае если эта доля выше, ипотеку брать рискованно.

Часто приходится слышать: «сейчас плачу за аренду квартиры, а, взяв ипотеку, буду направлять эти деньги на погашение кредита». Но всегда следует помнить, что, во-первых, платежи по ипотеке могут существенно превышать арендную плату. А во-вторых, все равно потребуются некоторые накопления на тот период, когда расходы по кредиту уже будут, а от аренды жилья еще невозможно будет отказаться (нужно время для оформления квартиры в собственность, ремонта и пр.).


Теги: ипотека, кредит, дом, квартира, жилье, банк, гид




 Татьяна Сурина
 0
КОММЕНТАРИИ
 
 Авторизуйтесь через соц.сеть, если хотите оставить комментарий (регистрация не требуется). КОММЕНТАРИИ:

Пока комментариев нет. Хотите быть первым?
 
 
 

saratov.ru Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77-46607 от 16.09.2011 г.
При полном или частичном копировании материалов ссылка на сайт обязательна.

Яндекс цитирования  Статистика посещений портала Saratov.ru
#