Ипотечные игры: часть 2

29.05.12 11:02

Продолжим разбор проблем и трудностей, с которыми сталкивается современный человек в схватке с ипотекой, и варианты их решения. С первой частью ипотечных мытарств можно познакомиться здесь.

Искусственный отбор

Заемщик оценивается по множеству параметров, поэтому кроме «стандартных» трудностей на пути человека, который хочет взять ипотеку, возводятся дополнительные преграды.
Банк, как и вы, заинтересован в ликвидности недвижимости, поэтому соизмеряйте свои желания с условиями кредитора еще на этапе подбора квартиры
Банк выдвигает определенные требования к объекту недвижимости (правда, весьма реалистичные). При выборе вторичного рынка, жилье не должно быть ветхим и в районе под снос. Вариант с первичного рынка может быть отсеян из-за неблагонадежности застройщика с сомнительной репутацией. Банк, как и вы, заинтересован в ликвидности недвижимости, поэтому соизмеряйте свои желания с условиями кредитора еще на этапе подбора квартиры.

У банка есть своеобразные группы риска или список нежелательных профессий заемщика. Сюда попадают сотрудники фирм, чья деятельность зависит от связей в госструктурах; общественные организации околополитической и религиозной направленности; внештатные сотрудники с альтернативным доходом и трудноподтверждаемые профессии - дизайнеры, архитекторы, танцовщики, художники и прочие творческие специальности; лица с единственным доходом от сдачи в аренду недвижимости; обслуживающий персонал - водители, охранники, уборщицы, рабочие; ресторанный и игорный бизнес - официанты, бармены, повара (кроме шефповаров), низшие категории обслуживающего персонала; розничная торговля на рынках - наемные работники, мелкие оптовики, владельцы торговых точек.

Человеку с реальным большим доходом также могут отказать, если специалист банка посчитает, что зарплата, подтвержденная  документами, не соответствует занимаемой должности. Ясно, что офис-менеджер среднестатистической саратовской компании не может получать 50 тысяч рублей.

Иногда заемщик в своем желании получить кредит начинает действовать нечестно, сообщая банку ложные сведения о доходе или текущей задолженности. Есть организации, предлагающие за определенную плату помочь сделать трудовую книжку или справку о заработной плате. Службы безопасности банков чаще всего уже знают их. Поэтому пользование услугами таких нелегальных контор грозит бесполезной тратой денег и отказом в кредите. Специалисты банка вносят информацию о неблагонадежном гражданине в базу, доступную другим банкам, что грозит вам отказом и в других учреждениях.
Учитывая, что в России для 56% населения актуальна проблема улучшения жилищных условий, государство сегодня придумывает и пытается реализовать ипотечные программы
Совсем плохо, если вы успели создать себе «черную» кредитную историю несвоевременными выплатами по кредитам (не обязательно ипотечным) в одном или нескольких банках. Или того хуже дотянули до судебных решений о взыскании. В этом случае банк имеет полное право отказать в ипотеке. Но и тут бывают исключения. Даже если вы были злостным неплательщиком, но закрыли кредит более 5 лет назад, ваш запрос может быть все равно одобрен. А если случай не запущенный, проблема тем более решаема. При единоразовой недлительной просрочке по закрытому кредиту банк может пойти вам навстречу.

Иногда банки сами вносят неверные сведения или несвоевременно подают данные в бюро корректировок. То есть кредит погашен, но числится действующим. На этот случай просите справку о погашении кредита и храните ее. 

Известно, что банк может не объяснять причину отказа в кредите. Хотя у кредитной заявки есть четко обозначенный срок рассмотрения, часто банки берут время на дополнительные проверки, затягивая процесс. Соискатель в ожидании просто теряет время, доплачивает за продление сроков бронирования квартиры, а иногда подходящий вариант квартиры уплывает либо растет в цене. Поэтому для подстраховки подавайте заявку в несколько кредитных учреждений.

Находятся и нечистые на руку работники банков. В 2011 году в суде Саратова рассматривалось дело о сотруднике, который потребовал с клиента деньги за помощь в получении кредита. Помощь за положительное решение банка мошенник оценил в 210 тыс. рублей.

Часто, даже согласовав получение кредита, банки в итоге занижают сумму займа. В этом случае до 30% заемщиков вынужденно отказываются, так как согласованная сумма не позволяет покрыть рыночную стоимость жилья. Причина отказов кроется в чрезмерных ожиданиях кредитуемых лиц, несоразмерных с реальной возможностью оплачивать кредит. 

Дело государственной важности

Учитывая, что в России для 56% населения актуальна проблема улучшения жилищных условий, государство сегодня придумывает и пытается реализовать ипотечные программы. Для помощи заемщикам создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В Саратове официальным партнером данной организации является Ипотечная корпорация.
Саратовская область в 2012 году планирует развитие социальной ипотеки для участников строительства нового жилья, работников бюджетной сферы, педагогических работников, военных
Саратовская область в 2012 году планирует развитие социальной ипотеки для участников строительства нового жилья, работников бюджетной сферы, педагогических работников, военных. На эти цели в бюджете отведено более 306 млн. рублей. В области также есть возможность использовать сертификат на материнский капитал (с 2012 года выплаты по нему составят 387 640,30 рублей). Прибавив его к сумме ипотеки, одобренной банком, можно выбрать более дорогое и качественное жилье. Правда, миф о том, что ипотека способствует повышению рождаемости, хочется все же развеять. Среди молодых пар, взявших квартиру в кредит, большинство признается, что ипотека очень отрезвляет, и детей они просто «не могут себе позволить». Оба супруга в «ипотечных» семьях должны работать, чтобы исправно делать взносы, поэтому о декретном отпуске не может быть и речи. 

Приятно удивляет местная «Накопительная ипотека» в Краснодарском крае, которой может воспользоваться любой житель. В течение года или шести лет на специальный персональный счет ежемесячно нужно перечислять от трех до 10 тысяч рублей. Каждый год к полученной сумме из местного бюджета добавляется 36 тысяч. По истечении установленного срока полученная сумма становится первоначальным взносом, и ипотека предоставляется всего под 6% годовых.

В нынешнем году Правительством было принято несколько обнадеживающих решений по проблеме ипотекиТак же удивляет, но уже неприятно обратная ипотека для пенсионеров, которая скоро придет в Саратов и уже действует в Красноярском крае и готовится к запуску в Санкт-Петербурге. Пенсионеру, обладающему ликвидным жильем, будет предложено оформить кредит в банке под залог квартиры. После этого равными частями сумма будет перечисляться в добавление к пенсии. Для Саратова прибавка может составить примерно 10 тыс. рублей. Утешительным моментом является то, что пожилые люди настороженно относятся к государственным инициативам. К тому же обратная ипотека отчасти позиционируется, как проект, направленный на повышение внимания родственников к проблемам пожилых людей. Практика по данной программе за рубежом показывает, что как только пенсионер заявляет родственникам о своем желании вступить в программу, дети чаще всего отговаривают своих родителей, начинают активнее помогать им.

В нынешнем году Правительством было принято несколько обнадеживающих решений по проблеме ипотеки. По одному из них заемщик, не готовый выплачивать ипотечный кредит, может, отдав банку квартиру, быть свободным от дальнейших обязательств, даже, если стоимости недвижимости не хватает для погашения ипотеки. Однако для большинства заемщиков передать банку квартиру – не решение проблемы. Уже были уплачены проценты из кровно заработанных денег, а интерес к жилью не пропал, к тому же другого никто не предоставит.

Другое решение Правительства касается как раз тех людей и членов их семей, у кого взятое в ипотеку жилье – единственное. На него взыскание обращено быть не может. Однако эксперты предупреждают, что до появления банковской и судебной практики делать выводы об эффективности этой защиты для заемщика рано.

Гасить или не гасить

Если динамика цен на квартиры имеет равномерно повышательную тенденцию, то ипотечный кредит будет постепенно окупатьсяСреди причин, мешающих взять ипотеку, 9% опрошенных называли непредсказуемое изменение цен на недвижимость. Однако если динамика цен на квартиры имеет равномерно повышательную тенденцию, то ипотечный кредит будет постепенно окупаться. Цены на саратовском рынке жилья в мае 2012 выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в среднем на 8%. То есть рост цен на жилье, если и не перекрывает, то хотя бы несколько нивелирует переплату за ипотеку. Просто на душе веселее, что цены на недвижимость работают не против вас. Возьмем более длительный срок, и рост цен будет еще более значительным. К тому же меняется в сторону увеличения зарплата и инфляция обесценивает деньги. Так что через 5-7 лет выплаты по кредиту по отношению к доходам уменьшаются в 2-3 раза. Все это говорит в пользу того, чтобы не гасить кредит по ипотеке досрочно.

К тому же, погасив ипотечный кредит раньше назначенного срока, вы теряете право на имущественный налоговый вычет, а также возможность вернуть 13% от суммы уплачен-ных процентов по кредиту. Воспользоваться этим приятным государственным поощрением можно только один раз в жизни. Сумма вычета, с которого возвращается налог, – до 2 миллионов рублей (значит, вернуть можно не более 260 тысяч), а вот ограничений по сумме возврата процентов нет. Важно заметить, что нельзя получить за один год больше, чем вы успели заплатить за этот период налогов. Остаток суммы переносится на следующий год. До 30 апреля нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с пакетом документов и оформить вычет за прошедший год.

Есть свой резон и в том, чтобы досрочно расплатиться по ипотеке. В этом случае не нужно будет гасить проценты по кредиту. А за 15-30 ипотечных лет набегут проценты, в 3 раза превышающие сумму кредита (зависит от срока кредита и ставки). Если ваши доходы в течение года очень отличаются или в связи с непредвиденными обстоятельствами резко уменьшились, также стоит погасить ипотечный кредит досрочно. Для этого можно использовать вариант перекредитования на меньшую процентную ставку. Например, если ипотечный кредит был взят под высокий процент и нынешние ставки отличаются значительно. 

Если бы банк искал идеального ипотечного заемщика, его портрет мог бы выглядеть так: молодой человек (до 30-35 лет), у которого «белая» зарплата выше среднего и стабильный доход в крупной компании, успешная кредитная история, отсутствие детей и иждивенцев, уже имеющееся в собственности ликвидное имущество. Сегодня ипотека, несмотря на перечисленные в статье трудности, начинает выглядеть все более реалистично. Государство делает шаги навстречу «нуждающимся», да и банки, хотя и преследуют в первую очередь свои интересы, своими все еще жесткими условиями опосредованно защищают заемщиков. Поэтому рассматривайте ипотеку как способ получения кредита, который дает шанс приобрести жилье, когда нет других вариантов. Перефразируя известный рекламный слоган, можно сказать, для каждого ипотека своя. Рассматривайте ее внимательно, придирчиво, считайте и пересчитывайте, сравнивайте предложения банков, примеряя к своим возможностям, и не забывайте, что всегда в договоре есть что-то написанное очень мелким шрифтом.

Теги: ипотека, кредит, дом, квартира, жилье, банк, гид




 Татьяна Сурина
 0
КОММЕНТАРИИ
 
 Авторизуйтесь через соц.сеть, если хотите оставить комментарий (регистрация не требуется). КОММЕНТАРИИ:

Пока комментариев нет. Хотите быть первым?
 
 
 

saratov.ru Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77-46607 от 16.09.2011 г.
При полном или частичном копировании материалов ссылка на сайт обязательна.

Яндекс цитирования  Статистика посещений портала Saratov.ru
#